Acquistare edifici “certificati” sotto il profilo igienico-sanitario, della sicurezza e del risparmio energetico è sempre più importante dal punto di vista economico e sociale.
L’efficienza energetica della casa, in particolare, nella sua conduzione e in generale nei suoi consumi, può contribuire a preservare l’ambiente consentendo nel contempo un non trascurabile risparmio. L’Europa prima e il legislatore nazionale poi, hanno dato vita a una normativa in materia di disciplina energetica degli edifici che consente di conoscere la qualità di un immobile da acquistare e la spesa che si dovrà sostenere per la gestione energetica. Per questo, già alla stipula del preliminare, un aspetto che merita attenzione e che viene spesso ignorato è quello relativo alla documentazione che deve essere consegnata dal venditore. Essa dovrà indicare alcuni aspetti specifici sull’agibilità, la sicurezza degli impianti e la certificazione energetica al fine di una più completa valutazione dell’immobile e, quindi, di un’adeguata tutela per l’acquirente.
Con il Decreto Legislativo 25 novembre 2016 n. 222 è stata modificata la disciplina in tema di agibilità mediante la sostituzione del certificato di agibilità, con la segnalazione certificata di agibilità.
A partire dall'11 dicembre 2016, infatti, la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente, nonché la conformità dell'opera al progetto presentato e la sua agibilità sono attestati mediante segnalazione certificata.
La segnalazione certificata di agibilità è presentata al Comune (presso lo Sportello Unico per l’Edilizia) dal soggetto titolare del permesso di costruire o dal soggetto che ha presentato la segnalazione certificata di inizio attività o dai loro successori o aventi causa.
Con il Decreto del Ministero dello Sviluppo Economico 22 gennaio 2008 n. 37 è stata riformulata la disciplina in materia di attività di installazione degli impianti all’interno di edifici, il tutto al fine di riordinare in un unico testo normativo le molteplici disposizioni in materia.
Le ditte installatrici, al termine dei lavori, devono rilasciare al committente apposite dichiarazioni di conformità degli impianti realizzati.
Queste dichiarazioni di conformità rappresentano per i fabbricati di nuova costruzione la condizione indispensabile per la presentazione della segnalazione certificata di agibilità. Nel caso in cui la dichiarazione di conformità non sia stata prodotta o non sia più reperibile, la stessa è sostituita – per i soli impianti eseguiti prima del 27 marzo 2008 – da una dichiarazione di rispondenza.
L’8 ottobre 2005 è entrato in vigore il decreto legislativo 19 agosto 2005 n. 192 con il quale è stata data attuazione alla direttiva comunitaria 2002/91/CE relativa al rendimento energetico nell’edilizia, il tutto al fine di allineare la legislazione italiana alla normativa europea in materia di efficienza energetica e di contenimento dei consumi.
In presenza di una legge Regionale o Provinciale aggiornata alle ultime direttive europee troverà applicazione la specifica disciplina adottata a livello locale e solo per la parti non espressamente disciplinate troverà applicazione la disciplina nazionale.
Questa Guida tratterà della sola normativa nazionale sull’efficienza energetica, il cui scopo è di stabilire i criteri, le condizioni e le modalità per migliorare le prestazioni energetiche degli edifici.
Lo stato legittimo dell’immobile o dell'unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e da quello che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio che ha interessato l'intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.
L’art. 10, comma 1, lett d), D.L. 16/07/2020 n. 76 ha introdotto all’art. 9-bis del D.P.R. 06/06/2001, n. 380 Testo Unico in materia edilizia un nuovo comma 1-bis che contiene la definizione di “stato legittimo” dell’immobile. La modifica costituisce una vera è propria novità, in quanto si introduce per la prima volta nel Testo unico in materia edilizia il concetto di “stato legittimo” dell’immobile, utilizzato, nella prassi di molti Uffici tecnici comunali, per la verifica della legittimità dell’immobile oggetto di un intervento edilizio ovvero, nel settore immobiliare, per la verifica della regolarità edilizia dell’immobile oggetto di alienazione.
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