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CONSIGLIO NAZIONALE DEL NOTARIATO

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DEL NOTARIATO

ARGOMENTI

Tre le principali novità trattate nella guida: (i) l’affidamento al notaio della competenza per il perfezionamento del preliminare obbligatorio, al fine di  permettere la trascrizione del contratto, accrescere l’informazione preventiva  del consumatore ed evitare fenomeni di disapplicazione, (ii) la valorizzazione della c.d. “polizza decennale postuma”, che tutela l’acquirente dai difetti del  bene dopo l’acquisto, prevedendo che dall’atto di vendita ne debba risultare  la consegna e (iii) un nuovo ruolo della fideiussione, che garantisce oggi il consumatore-acquirente non solo in caso di stato di crisi del costruttore, ma anche in caso di mancato rilascio della predetta c.d. “polizza decennale postuma”.

La nuova normativa è applicabile solo ove oggetto di acquisto siano gli immobili più recenti e, precisamente, quelli il cui titolo edilizio sia stato richiesto o presentato al Comune a partire dal 16 marzo 2019.

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Il Legislatore, per far fronte al rischio di inadempimento a tali obblighi da parte degli operatori del mercato, ha modificato l’originario D.Lgs. 122/2005 per mezzo del c.d. “Codice della Crisi di Impresa e dell’Insolvenza”, emanato con il D.Lgs. 12 gennaio 2019 n. 14.

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Sul piano soggettivo, la disciplina in esame si applicherà solo qualora:

  1. a vendere (o a promettere di vendere) sia un costruttore (persona fisica o società) che agisce nell’esercizio di impresa o una cooperativa edilizia;
  2. ad acquistare (o a promettere di acquistare) sia una persona fisica (tra cui i soci di cooperativa).
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Tali rischi per l’acquirente principalmente consistono:

    • nell’asimmetria informativa tra costruttore e acquirente: nella grande maggioranza dei casi, la negoziazione di un immobile da costruire vede come attori della contrattazione il costruttore e il consumatore-acquirente. Mentre il primo è un soggetto aduso alla negoziazione immobiliare, il secondo, in genere, non ha esperienza in merito e non è in grado di valutare in autonomia tutti i profili dell’affare;
    • nella possibile crisi del costruttore: come anticipato anche nella precedente Guida, se per il costruttore (impresa o cooperativa) dovesse verificarsi lo stato di crisi prima del trasferimento della proprietà dell’immobile, nella maggioranza dei casi solo i creditori dotati di garanzie reali sul fabbricato in costruzione (ad esempio, la banca che ha finanziato l’acquisto del terreno e/o la costruzione del fabbricato, iscrivendovi ipoteca) vedranno soddisfatti i propri crediti, dovendo infatti essere loro riconosciuto, con precedenza su tutti gli altri creditori, il ricavato della vendita forzata del fabbricato in costruzione. Diversamente, l’acquirente - generalmente privo di specifiche garanzie - difficilmente potrà recuperare dal costruttore anche solo parte degli importi versati a titolo di caparra e/o di acconto al preliminare, col rischio concreto, qualora intendesse comunque acquistare la proprietà dell’immobile, di dover versare ulteriori somme rispetto al solo saldo del prezzo originariamente previsto e quindi, purtroppo, nei casi peggiori pagare la casa “due volte”;
    • nel rischio di rovina o difetti costruttivi dell’edificio: anche in assenza di situazioni di crisi del costruttore, si assiste spesso alla difficoltà dell’acquirente di ottenere un risarcimento per la rovina o per i gravi difetti costruttivi dell’edificio. Tale difficoltà è dovuta in gran parte all’estinzione, all’irreperibilità o alla forte de-patrimonializzazione delle imprese di costruzione nel momento in cui tali vizi si manifestano, fenomeno che avviene generalmente a distanza di anni dall’acquisto da parte del consumatore.
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Lo scopo è tutelare l’acquirente di un immobile da costruire - in quanto “contraente debole” - mediante la consegna di un mezzo che garantisca il recupero di tutte le somme versate al costruttore a titolo di acconto o caparra.

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Oggi, invece, ricorrendo i presupposti di applicazione del D.Lgs. 122/2005 e a seguito delle modifiche introdotte a detto provvedimento dal D.Lgs. 12 gennaio 2019 n. 14, il promissario acquirente può contare a propria tutela su stringenti requisiti formali e sostanziali:

  1. la conclusione nella forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata, quindi con il necessario intervento del notaio e la conseguente trascrizione nei registri immobiliari;
  2. il rispetto dei requisiti minimi di contenuto previsti dal decreto in esame.

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Tale polizza deve essere consegnata dal costruttore all’atto del trasferimento della proprietà, anche se destinata a operare a partire dalla data di ultimazione dei lavori.

La garanzia è dovuta a prescindere da una situazione di crisi del costruttore, essendo destinata a operare all’emergere di vizi e difformità dell’edificio realizzato e volta a garantire il ristoro del consumatore-acquirente anche a distanza di molti anni dall’acquisto, quando ormai il costruttore potrebbe essere estinto o irrintracciabile o privo di consistenza patrimoniale utile a risarcire eventuali danni.

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Le Guide per il Cittadino sono aggiornate a settembre 2021 e sono a cura di: Consiglio Nazionale del Notariato, Adiconsum, Adoc, Adusbef, Altroconsumo, Assoutenti, Casa del Consumatore, Cittadinanzattiva, Confconsumatori, Federconsumatori, Lega Consumatori Acli, Movimento Consumatori, Movimento Difesa del Cittadino, U.Di.Con, Unione Nazionale Consumatori.