La guida affronta la tipologia di compravendita immobiliare che presenta i maggiori rischi: l’acquisto di un immobile da costruire, alla luce delle novità introdotte dalla legge nel 2019, con lo scopo di assicurare effettività agli strumenti di tutela a protezione degli acquirenti di immobili da costruire, quali contraenti “deboli” nella relativa negoziazione, già previsti dal 2005.
Tre le principali novità trattate nella guida: (i) l’affidamento al notaio della competenza per il perfezionamento del preliminare obbligatorio, al fine di permettere la trascrizione del contratto, accrescere l’informazione preventiva del consumatore ed evitare fenomeni di disapplicazione, (ii) la valorizzazione della c.d. “polizza decennale postuma”, che tutela l’acquirente dai difetti del bene dopo l’acquisto, prevedendo che dall’atto di vendita ne debba risultare la consegna e (iii) un nuovo ruolo della fideiussione, che garantisce oggi il consumatore-acquirente non solo in caso di stato di crisi del costruttore, ma anche in caso di mancato rilascio della predetta c.d. “polizza decennale postuma”.
La nuova normativa è applicabile solo ove oggetto di acquisto siano gli immobili più recenti e, precisamente, quelli il cui titolo edilizio sia stato richiesto o presentato al Comune a partire dal 16 marzo 2019.
Recentemente - per quanto di interesse della presente Guida – il Legislatore ha sentito l’esigenza di modificare la normativa originaria. Tale necessità di integrazione è nata principalmente a seguito dell’accertamento nella prassi di casi di mancata consegna agli acquirenti da parte del costruttore sia della fideiussione sia della c.d. “polizza decennale postuma”.
Il Legislatore, per far fronte al rischio di inadempimento a tali obblighi da parte degli operatori del mercato, ha modificato l’originario D.Lgs. 122/2005 per mezzo del c.d. “Codice della Crisi di Impresa e dell’Insolvenza”, emanato con il D.Lgs. 12 gennaio 2019 n. 14.
Anche successivamente alle integrazioni e modifiche operate con il Decreto Legislativo 12 gennaio 2019 n. 14, le tutele previste dal Decreto Legislativo 20 giugno 2005 n. 122 trovano applicazione solo al ricorrere di alcuni presupposti soggettivi e oggettivi.
Sul piano soggettivo, la disciplina in esame si applicherà solo qualora:
I rischi a cui è esposto l’acquirente di immobile da costruire sono stati oggetto anche della precedente Guida. Tuttavia, prima di esaminare le specifiche tutele del D.Lgs. 122/2005, affinché si possano comprendere i rimedi previsti dal Legislatore è opportuno ricordare che l’acquisto di un immobile non ancora totalmente edificato presenta delle criticità che possono rivolgersi gravemente a danno del consumatore.
Tali rischi per l’acquirente principalmente consistono:
Al momento della conclusione del contratto preliminare (o di altro contratto che abbia come finalità il trasferimento non immediato della proprietà), l’acquirente può contare su uno degli strumenti di tutela più importanti previsti dal Legislatore: l’obbligo a carico del costruttore di consegnare una fideiussione a garanzia della restituzione di tutte le somme o comunque dei corrispettivi incassati sino al trasferimento della proprietà (o di altro diritto reale di godimento) dell’immobile oggetto di contratto.
Lo scopo è tutelare l’acquirente di un immobile da costruire - in quanto “contraente debole” - mediante la consegna di un mezzo che garantisca il recupero di tutte le somme versate al costruttore a titolo di acconto o caparra.
Prima dell’introduzione nel nostro ordinamento del D.Lgs. 122/2005, il contratto preliminare avente ad oggetto immobili da costruire non richiedeva il rispetto di particolari vincoli di forma, essendo sufficiente la sua conclusione in forma scritta.
Oggi, invece, ricorrendo i presupposti di applicazione del D.Lgs. 122/2005 e a seguito delle modifiche introdotte a detto provvedimento dal D.Lgs. 12 gennaio 2019 n. 14, il promissario acquirente può contare a propria tutela su stringenti requisiti formali e sostanziali:
Per reagire ai difetti costruttivi che possono colpire l’immobile anche a distanza di anni dalla sua ultimazione, il Legislatore ha previsto, tra le ulteriori forme di tutela dell’acquirente, l’obbligo a carico del costruttore di fornire una polizza assicurativa indennitaria decennale, con effetto dalla data di ultimazione dei lavori, a copertura dei danni materiali e diretti all'immobile, compresi i danni ai terzi, cui sia tenuto ai sensi dell'articolo 1669 del codice civile, derivanti da rovina totale o parziale oppure da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, e comunque manifestatisi successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita o di assegnazione.
Tale polizza deve essere consegnata dal costruttore all’atto del trasferimento della proprietà, anche se destinata a operare a partire dalla data di ultimazione dei lavori.
La garanzia è dovuta a prescindere da una situazione di crisi del costruttore, essendo destinata a operare all’emergere di vizi e difformità dell’edificio realizzato e volta a garantire il ristoro del consumatore-acquirente anche a distanza di molti anni dall’acquisto, quando ormai il costruttore potrebbe essere estinto o irrintracciabile o privo di consistenza patrimoniale utile a risarcire eventuali danni.
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