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CONSIGLIO NAZIONALE DEL NOTARIATO

CONSIGLIO NAZIONALE
DEL NOTARIATO

ARGOMENTI

Chi chiede un mutuo ipotecario e ha bisogno di chiarimenti può rivolgersi, oltre che alla banca, anche alle Associazioni dei consumatori e al notaio di fiducia, professionista imparziale, la cui scelta spetta al mutuatario e il cui intervento può essere utilizzato al meglio per avere tutta la consulenza e le informazioni necessarie relative all’operazione. La prassi di rivolgersi per tempo al notaio è veramente determinante e da incentivare, in quanto il notaio ha minore possibilità di azione se i problemi vengono posti nell’imminenza di scadenze contrattuali quando l’acquirente dell’immobile, per fare fronte agli impegni assunti, ha l’assoluta necessità di giungere in qualsiasi modo e senza ritardi all’erogazione del finanziamento. È il caso di ricordare, inoltre, che l’intervento preventivo del notaio in contratti di questo genere costituisce un’opportunità effettiva di ottenere consulenza giuridica ordinariamente e complessivamente compresa nel costo dell’atto notarile.

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Chi chiede un mutuo ipotecario e ha bisogno di chiarimenti può rivolgersi, oltre che alla banca, anche alle Associazioni dei consumatori e al notaio di fiducia, professionista imparziale, la cui scelta spetta al mutuatario e il cui intervento può essere utilizzato al meglio per avere tutta la consulenza e le informazioni necessarie relative all’operazione.

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I consumatori, ai sensi del Codice del consumo (Decreto Legislativo 206/2005), hanno un vero e proprio diritto a una informazione esauriente - chiara e comprensibile - principio che, già a partire dal 1° ottobre 2003, in forza di una delibera del C.I.C.R. (Comitato Interministeriale per il Credito ed il Risparmio), era contenuto nella disciplina nazionale sulla trasparenza delle operazioni e dei servizi bancari e che, oggi, è sancito, con riguardo al credito immobiliare ai consumatori, nel Testo Unico delle leggi in materia bancaria e creditizia (artt. da 120 quinquies a 120 noviesdecies del D.Lgs. 1-9-1993 n. 385).

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Il tasso degli interessi può essere fisso, quando è convenuto nella stessa misura per tutta la durata del mutuo, oppure variabile, quando è determinato con riferimento a parametri mutevoli che devono essere definiti con criterio di obiettività e terzietà.

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Si possono trovare spiacevoli sorprese in termini di oneri economici; è quindi opportuno esaminare con attenzione, e confrontare – banca per banca – le spese di perizia e di istruttoria e ogni altra voce di costo.

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Di regola 60 giorni possono essere più che sufficienti per ottenere un mutuo ipotecario, ma è necessario muoversi con prudente anticipo e prospettare chiaramente alla banca le proprie necessità, esigendo che vengano rispettati i tempi previsti.

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Il tasso di mora è generalmente superiore a quello ordinario, al fine di disincentivare il ritardo nei pagamenti; anch'esso, però, secondo i più recenti orientamenti normativi e giurisprudenziali, non può esorbitare certi livelli affliggendo in modo eccessivo il mutuatario e certamente non può superare la soglia determinata per il tasso di usura.

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Essa si dice di primo grado quando non è preceduta da altre ipoteche.

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Talvolta, viene richiesta la fideiussione da parte di un terzo (ad esempio da parte di un genitore per il figlio), che si assume così l’impegno di pagare quanto dovuto dal debitore in caso di suo inadempimento. Della fideiussione devono necessariamente essere determinati i limiti di importo e di durata.

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Il mutuatario può quindi decidere, a un certo punto dell'ammortamento, di chiudere il contratto, restituendo il capitale ancora dovuto sul quale evidentemente smette di pagare gli interessi.

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La detrazione è circoscritta alla parte di interessi e oneri, relativa alla quota del mutuo che copre il prezzo di acquisto dell’abitazione dichiarato nell’atto di compravendita e le altre voci di spesa ammesse.

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Il mutuatario può accordarsi con una nuova banca per avere un altro mutuo con cui estinguere quello con la banca originaria che non può opporsi.

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Sulla base dell'Art. 40-bis del TUB, in genere l'ipoteca a garanzia di obbligazioni derivanti da contratto di mutuo (anche non fondiario) o accollato a seguito di frazionamento, anche ai sensi del D.Lgs. n. 122/2005, ancorché annotata su titoli cambiari, si estingue automaticamente alla data di estinzione dell'obbligazione garantita, attraverso un’apposita comunicazione di avvenuta estinzione del debito da parte dell’istituto mutuante alla Conservatoria dei Registri Immobiliari.

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Ne può fare richiesta chi, alla data di presentazione della domanda di mutuo, non sia proprietario di altri immobili a uso abitativo, salvo quelli acquistati mortis causa, anche in comunione con altri eredi e in uso a titolo gratuito a genitori o fratelli.

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Sul tema delle clausole vessatorie sono da tempo intervenuti le Associazioni dei consumatori, il Consiglio Nazionale del Notariato e l’Associazione Bancaria Italiana (A.B.I.).

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Le Guide per il Cittadino sono aggiornate a settembre 2021 e sono a cura di: Consiglio Nazionale del Notariato, Adiconsum, Adoc, Adusbef, Altroconsumo, Assoutenti, Casa del Consumatore, Cittadinanzattiva, Confconsumatori, Federconsumatori, Lega Consumatori Acli, Movimento Consumatori, Movimento Difesa del Cittadino, U.Di.Con, Unione Nazionale Consumatori.