Chiedere e ottenere un mutuo per l'acquisto della casa oggi è un'operazione molto frequente ma richiede - come ogni prodotto giuridico - attenzione. Per ottenere un mutuo è normalmente sufficiente rivolgersi a una banca e fornire i documenti che questa chiede. La garanzia ipotecaria impone per legge l’intervento del notaio, in quanto si va a toccare il registro pubblico delle proprietà immobiliari, e ciò può essere fatto esclusivamente da un soggetto qualificato, pubblico ufficiale, che impedisca frodi a danno della banca e dei clienti e che se ne assuma la responsabilità a garanzia delle parti.
Chi chiede un mutuo ipotecario e ha bisogno di chiarimenti può rivolgersi, oltre che alla banca, anche alle Associazioni dei consumatori e al notaio di fiducia, professionista imparziale, la cui scelta spetta al mutuatario e il cui intervento può essere utilizzato al meglio per avere tutta la consulenza e le informazioni necessarie relative all’operazione. La prassi di rivolgersi per tempo al notaio è veramente determinante e da incentivare, in quanto il notaio ha minore possibilità di azione se i problemi vengono posti nell’imminenza di scadenze contrattuali quando l’acquirente dell’immobile, per fare fronte agli impegni assunti, ha l’assoluta necessità di giungere in qualsiasi modo e senza ritardi all’erogazione del finanziamento. È il caso di ricordare, inoltre, che l’intervento preventivo del notaio in contratti di questo genere costituisce un’opportunità effettiva di ottenere consulenza giuridica ordinariamente e complessivamente compresa nel costo dell’atto notarile.
Chiedere e ottenere un mutuo per l'acquisto della casa oggi è un'operazione molto frequente ma richiede - come ogni prodotto giuridico - attenzione.
Chi chiede un mutuo ipotecario e ha bisogno di chiarimenti può rivolgersi, oltre che alla banca, anche alle Associazioni dei consumatori e al notaio di fiducia, professionista imparziale, la cui scelta spetta al mutuatario e il cui intervento può essere utilizzato al meglio per avere tutta la consulenza e le informazioni necessarie relative all’operazione.
A volte i contratti di mutuo sono di difficile comprensione. Questo in parte è dovuto alla necessità di utilizzare termini tecnici insostituibili; certamente uno sforzo di semplificazione garantirebbe un rapporto più chiaro tra banche e clienti.
I consumatori, ai sensi del Codice del consumo (Decreto Legislativo 206/2005), hanno un vero e proprio diritto a una informazione esauriente – chiara e comprensibile – principio che, già a partire dal 1° ottobre 2003, in forza di una delibera del C.I.C.R. (Comitato Interministeriale per il Credito ed il Risparmio), era contenuto nella disciplina nazionale sulla trasparenza delle operazioni e dei servizi bancari e che, oggi, è sancito, con riguardo al credito immobiliare ai consumatori, nel Testo Unico delle leggi in materia bancaria e creditizia (artt. da 120 quinquies a 120 noviesdecies del D.Lgs. 1-9-1993 n. 385).
Il tasso e la durata sono senz’altro gli elementi principali da tenere presenti nella valutazione di un mutuo.
Il tasso degli interessi può essere fisso, quando è convenuto nella stessa misura per tutta la durata del mutuo, oppure variabile, quando è determinato con riferimento a parametri mutevoli che devono essere definiti con criterio di obiettività e terzietà.
Al costo complessivo del mutuo contribuiscono, oltre agli interessi, anche altre spese che è necessario conoscere per tempo.
Se ci si è impegnati a comprare una casa entro un dato termine e si deve pagare una penale al venditore per il ritardo, tempi lunghi di istruttoria per la concessione del mutuo possono costare cari.
Di regola 60 giorni possono essere più che sufficienti per ottenere un mutuo ipotecario, ma è necessario muoversi con prudente anticipo e prospettare chiaramente alla banca le proprie necessità, esigendo che vengano rispettati i tempi previsti.
Anche se chi chiede un mutuo non pensa di venire a trovarsi nella condizione di non poter pagare puntualmente le rate, come già segnalato, è necessario valutare attentamente questa eventualità per evitare che circostanze sfavorevoli o impreviste producano pericolosi effetti a catena.
Il tasso di mora è generalmente superiore a quello ordinario, al fine di disincentivare il ritardo nei pagamenti; anch’esso, però, secondo i più recenti orientamenti normativi e giurisprudenziali, non può esorbitare certi livelli affliggendo in modo eccessivo il mutuatario e certamente non può superare la soglia determinata per il tasso di usura.
L’ipoteca è la garanzia che la banca acquisisce allo scopo di agevolare il recupero forzato del proprio credito quando il debitore non paga.
Nel concedere un mutuo la banca deve considerare non solo il valore dell’immobile offerto in garanzia, ma anche la capacità economica del debitore di pagare le rate del mutuo (un elemento di valutazione è costituito dalla dichiarazione dei redditi).
Talvolta, viene richiesta la fideiussione da parte di un terzo (ad esempio da parte di un genitore per il figlio), che si assume così l’impegno di pagare quanto dovuto dal debitore in caso di suo inadempimento. Della fideiussione devono necessariamente essere determinati i limiti di importo e di durata.
Nei contratti di credito fondiario (disciplinati dall’articolo 38 e seguenti del Decreto Legislativo 385/1993, Testo Unico Bancario), la possibilità di restituire il mutuo anticipatamente, totalmente o parzialmente, è una facoltà attribuita dalla legge al mutuatario.
La legge prevede la detraibilità fiscale di una parte degli interessi passivi e degli oneri accessori (tra cui la parcella notarile sul mutuo) pagati per mutui ipotecari contratti per l'acquisto di immobili da adibire ad abitazione principale.
Le variazioni nell’andamento del costo del denaro e le innovazioni nelle offerte sul mercato, possono far sorgere, in alcuni casi, la convenienza a “cambiare in corsa” le condizioni dei mutui: tali modifiche si possono effettuare con diversi strumenti.
Il mutuo si estingue con il pagamento dell'ultima rata e quindi con l’estinzione della relativa posizione debitoria nei confronti dell’istituto mutuante.
Sulla base dell’Art. 40-bis del TUB, in genere l’ipoteca a garanzia di obbligazioni derivanti da contratto di mutuo (anche non fondiario) o accollato a seguito di frazionamento, anche ai sensi del D.Lgs. n. 122/2005, ancorché annotata su titoli cambiari, si estingue automaticamente alla data di estinzione dell’obbligazione garantita, attraverso un’apposita comunicazione di avvenuta estinzione del debito da parte dell’istituto mutuante alla Conservatoria dei Registri Immobiliari.
Grazie a tale Fondo, è lo Stato a offrire ai cittadini garanzie per l’accensione di mutui ipotecari dell'importo massimo di 250 mila euro, per l'acquisto - anche con interventi di ristrutturazione purché con accrescimento dell'efficienza energetica - di unità immobiliari site sul territorio nazionale da adibire ad abitazione principale del mutuatario, garantendo, nella misura del 50 per cento, la quota capitale del mutuo.
Ne può fare richiesta chi, alla data di presentazione della domanda di mutuo, non sia proprietario di altri immobili a uso abitativo, salvo quelli acquistati mortis causa, anche in comunione con altri eredi e in uso a titolo gratuito a genitori o fratelli.
Il “Codice del consumo” (Decreto legislativo n. 206/2005) – il quale sul punto ha riordinato norme, di origine comunitaria, già presenti nel nostro ordinamento dal 1996 – considera vessatorie le clausole che, nei rapporti contrattuali tra consumatori e professionisti, determinano a carico del consumatore un significativo squilibrio dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto.
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