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CONSIGLIO NAZIONALE DEL NOTARIATO

CONSIGLIO NAZIONALE
DEL NOTARIATO

Studio n.148-2022/C Retratto agrario con riguardo alla pubblicita’ immobiliare

Autore:

Mariassunta Imbrenda e Davide Spitaleri

Pubblicato sul sito il 28/05/2024

Le esigenze di libera circolazione dei beni e di tutela dei terzi richiedono che l’esercizio del riscatto ex lege, proprio in ragione del meccanismo sostitutivo ex tunc nella titolarità della proprietà immobiliare, non «resti occulto». Più precisamente, la trascrivibilità del riscatto ex lege deve ritenersi finalizzata a risolvere il conflitto tra riscattante e aventi causa dal riscattato i quali abbiano acquistato dopo lo scadere del termine annuale utile alla dichiarazione o all’esercizio dell’azione di riscatto. Il decorso del termine decadenziale in questione funge da limes oltre il quale la soluzione dei conflitti che originano dalla vicenda circolatoria poggia non più sulla (di per sé) preminente posizione del riscattante, che finisce per travolgere gli acquisti precedenti, bensì sul criterio ordinario della (priorità della) trascrizione dell’atto di esercizio del diritto medesimo. Precedentemente a tale momento, durante lo spatium deliberandi, a nulla rileva che coloro che abbiano avuto causa dal riscattato abbiano trascritto o iscritto il loro acquisto prima della trascrizione della domanda di riscatto ovvero della sentenza che l’accoglie. Si osserva infatti che nella ipotesi che il bene sia stato subalienato prima che fosse scaduto il termine per l’esercizio del riscatto legale, il subacquirente ben sa, o dovrebbe sapere, di essere assoggettato all’eventuale riscatto da parte del prelazionario legale: il suo eventuale affidamento sulla definitività dell’acquisto da parte del suo dante causa (ossia, il riscattato) è pertanto irragionevole e non può essere comunque ritenuto meritevole di tutela da parte dell’ordinamento giuridico. Diverse sono le argomentazioni a sostegno della trascrivibilità del retratto ex lege: dalla interpretazione estensiva dell’art. 2653 n. 3, alla applicazione dell’art. 2653, n, 1, là dove il retratto venga esercitato a mezzo di domanda giudiziale, sino alla individuazione, all’art. 1402, comma 2, di una regola di portata generale. L’enunciato dell’art. 2645 (che parla espressamente di «ogni altro atto o provvedimento») sembra peraltro racchiudere una “presunzione di trascrivibilità”, nel senso della estensione dell’ambito di applicazione della trascrizione a fattispecie e diritti (purché opponibili ai terzi) diversi da quelli espressamente contemplati, in armonia con il principio ex art. 2672 c.c., secondo cui non si può dare trascrizione solo se la stessa è vietata espressamente. La prospettiva interpretativa proposta ben intercetta la tendenza evolutiva del sistema di pubblicità immobiliare e delle sue attuali finalità, di segnalazione ai terzi di un vincolo ad essi opponibile in base al diritto sostanziale.

Sul piano applicativo, il quid da trascrivere è la dichiarazione o la domanda giudiziale di retratto. Le strade percorribili sono: l’annotazione ex art. 1402, comma 2, a margine della nota di trascrizione avente ad oggetto l’originario atto di trasferimento contro il retrattato e a favore del terzo avente causa; oppure la trascrizione ex art. 2643, n. 13, dell’accordo transattivo con cui retraente e terzo avente causa dal retrattato convengono l’avvenuto retratto e conseguente acquisto ex tunc della proprietà in capo al retraente stesso, facendo esplicito riferimento al contratto precedentemente stipulato in violazione degli obblighi legali di prelazione.