La guida analizza la prima delicatissima fase della compravendita immobiliare, quella della firma del contratto preliminare.
Il preliminare infatti – se ben predisposto – obbliga e al tempo stesso tutela entrambi i protagonisti della compravendita; un’ulteriore garanzia è offerta dalla trascrizione del contratto nei Registri Immobiliari, eseguita dal notaio.
Il preliminare di vendita o “compromesso” è il contratto con il quale il venditore e l’acquirente si obbligano a concludere una compravendita, stabilendone modalità e termini.
Serve a impegnare le parti per il tempo necessario a risolvere eventuali problemi che non consentono la vendita immediata: ad esempio per l’acquirente la ricerca di un finanziamento e per il venditore la consegna di una nuova casa.
La trascrizione del preliminare, per la quale è necessario l’intervento del notaio, è fondamentale se si vuole ottenere una tutela piena ed effettiva. In caso contrario le parti – in particolare l’acquirente – potranno correre maggiori rischi.
Con la trascrizione del preliminare nei Registri Immobiliari, obbligatoria o volontaria che essa sia, altre eventuali vendite dello stesso immobile e in genere tutti gli atti fatti o “subìti” dal promittente venditore non pregiudicano i diritti del promissario acquirente.
Se, dopo aver firmato il preliminare, una delle parti si rifiuta senza motivo di procedere alla compravendita, l’altra può pretenderla dal giudice instaurando una causa.
Anche per questo motivo, il contratto preliminare dovrà contenere tutte le clausole di un contratto di vendita, completo ed efficace.
Il preliminare dovrà senz’altro indicare gli elementi principali della vendita quali il prezzo e l’immobile da acquistare. L’immobile dovrà essere inoltre indicato con i dati del Catasto.
Il contratto preliminare deve avere la stessa forma prescritta dalla legge per il contratto definitivo, pena la sua nullità. Pertanto il preliminare per la compravendita di immobili deve essere in forma scritta: atto pubblico o scrittura privata.
E’ prescritto, invece, l’obbligo di ricorrere all’atto notarile (atto pubblico e/o scrittura privata autenticata), a pena di nullità, in caso di contratti preliminari aventi a oggetto immobili da costruire promessi in vendita a persone fisiche da un costruttore e relativi a immobili la cui costruzione sia abilitata da titoli edilizi richiesti/presentati a partire dal 16 marzo 2019.
Qualora una delle parti si rifiutasse di stipulare il contratto definitivo, senza giustificato motivo, l'ordinamento riconosce alla parte “non inadempiente” specifici strumenti di “reazione” per la tutela dei propri diritti.
Risoluzione e recesso saranno le uniche tutele a disposizione della parte “non inadempiente” laddove non sia oggettivamente possibile richiedere l’esecuzione in forma specifica: si pensi al caso della mancata edificazione dell’immobile promesso in vendita dall’impresa costruttrice entro i termini stabiliti in contratto ovvero al caso della vendita a terzi dell’immobile promesso in vendita con preliminare non trascritto.
Di solito chi propone di comprare una casa versa al promittente venditore, per dimostrare la serietà della propria proposta, una somma di denaro quale caparra confirmatoria.
Oltre al pagamento della caparra può essere previsto il pagamento, prima del rogito definitivo, di rate di prezzo. Il preliminare deve pertanto indicare le relative scadenze, nonché come e dove le rate di pagamento del prezzo dovranno essere versate.
È di fondamentale importanza, quindi, specificare nel preliminare se le somme versate o da versare prima del rogito definitivo debbano fungere da caparra confirmatoria o da acconto prezzo.
Al momento del preliminare è necessario stabilire quando deve essere firmata la vendita.
Si tratta del termine di adempimento, una data prima della quale nessuna delle parti può chiedere di fare la vendita se l’altra non è d’accordo. Dopo tale data sia l’acquirente sia il venditore possono invitare l’altra parte a firmare il contratto, davanti al notaio, con un preavviso di almeno quindici giorni.
Talvolta accade che la parte promissaria acquirente non sappia ancora chi sarà il futuro compratore della casa. Potrà magari essere un figlio o un parente, ovvero una società che deve ancora essere costituita.
Il decreto legislativo 20 giugno 2005 n. 122, come recentemente modificato dal decreto legislativo n. 14 del 12 gennaio 2019, prevede, nel caso di stipula di un preliminare avente per oggetto un immobile da costruire, determinati obblighi tra le parti.
L’obbligo per le parti di concludere il contratto preliminare necessariamente con atto pubblico o scrittura privata autenticata.
L’obbligo a carico del costruttore/venditore di consegnare all’acquirente – prima o all’atto della stipula del contratto preliminare – una fideiussione, rilasciata da una banca o da un’impresa di assicurazione, a garanzia di tutte le somme o comunque dei corrispettivi incassati dal costruttore stesso sino al trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento.
L’obbligo a carico del costruttore/venditore di consegnare all’acquirente – all’atto della stipula del contratto definitivo di compravendita – una polizza assicurativa indennitaria di durata decennale a garanzia dell'obbligo a carico dello stesso di risarcire gli eventuali danni materiali e diretti dell'immobile.
L'obbligo di conformare il contratto preliminare ad un contenuto “minimo” fissato dal legislatore (con previsione di specifiche allegazioni).
La registrazione consiste nella presentazione del preliminare all'Agenzia delle Entrate per il pagamento delle relative imposte. È obbligatoria e deve essere fatta entro 30 giorni dal perfezionamento del preliminare, cioè dalla sua firma o comunque da quando l'acquirente ha notizia che il venditore ha accettato la proposta. Se il preliminare è firmato con atto notarile, la registrazione viene fatta dal notaio.
Il preliminare deve contenere tutte le clausole di una vendita. Pertanto già al preliminare le parti sono chiamate alla massima collaborazione per agevolare la verifica di tutte le condizioni necessarie per la firma del contratto.
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